Il doit payer 36.700 euros pour avoir refusé d’acheter un logement à 207.000 euros après une promesse de vente

- Une fois passé le délai de rétractation et en l’absence de clause suspensive, l’acquéreur qui refuse la signature définitive risque de devoir régler plus que les 10% d’indemnité d’immobilisation.

Une promesse de vente est un acte lourd de conséquence à ne surtout pas prendre à la légère, ni du côté du vendeur, ni de celui de l’acheteur. Ce dernier dispose toujours d’un délai de rétractation de 10 jours s’il change d’avis ou alors il peut assortir sa promesse d’une condition suspensive, en général relative à l’obtention d’un prêt (mais parfois aussi à l’obtention d’un permis de construire pour l’achat d’un terrain). Mais si le délai est dépassé et qu’il n’y a pas de condition suspensive comme dans cette affaire tranchée par la Cour d’appel de Nancy (1re chambre, 9 Décembre 2024 n° 23/02384, voir ci-dessous), le refus de l’acheteur de procéder à l’achat définitif peut lui coûter très cher.

Dans cette affaire commentée sur son blog par l’avocat spécialisé en droit immobilier Me Gabriel Neu-Janicki, le signataire d’une promesse de vente pour un appartement à 207.000 euros avait refusé au dernier moment (après le délai de rétractation) de concrétiser la vente. Or, il n’y avait aucune condition suspensive pour réaliser cette transaction. Il a alors été poursuivi par le vendeur et par l’agence immobilière qui avait encadré la transaction. La Cour d’appel de Nancy a confirmé la décision du TGI de Nancy sur l’indemnité de 20.700 euros (10% du montant global de la transaction) prévue par le compromis qui doit être versée par l’acheteur au vendeur.

18% du montant de la vente

Mais les magistrats ont alourdi les montant dus à l’agence immobilière. En première instance, le tribunal ne lui avait alloué que 6000 euros alors que la Cour d’Appel estime que l’agence a droit au paiement complet de ses honoraires, soit 12.000 euros, même en l’absence de vente.«Le refus de l’acquéreur est une faute justifiant l’application de la clause pénale prévue dans le mandat», résume Me Neu-Janicki sur son blog. Si l’on ajoute ces 12.000 euros pour l’agence immobilière aux 20.700 dus au vendeur et aux 4000 euros de frais de justice à rembourser aux deux, on parvient à un total de 36.700 euros. Soit près de 18% du montant total de la vente. On comprend mieux alors le poids d’une promesse de vente et l’intérêt pour les professionnels de l’immobilier d’insérer des clauses pénales dans leurs mandats pour s’assurer du paiement de leurs honoraires dans ce genre de cas de figure.